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2009年10月8日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2009/10/08発行
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≫ 国内企業によるオフィス購入が本格化
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低迷が続いている上海のオフィス市場において、国内企業が、今後の市場の牽
引役として注目されている。今回は、国内企業がオフィスを購入する動きにつ
いて述べたい。


【外国企業のオフィス投資】

外資が保有する住宅の売却が進んでいるが、オフィスも同様のことが起こって
いる。
06年7月、オフショアからの直接投資が禁止され、中国国内の外商投資企業
(WFOE)からの投資に変更された(外資規制)。
それまで、多くの外国投資家が上海にあるオフィスを買いあさってきた。
外資規制により、外国投資家によるオフィス投資は、ひとつの時代の終わりを
告げた。
オフショアからの直接投資を「非正常な状態」であることを見抜き、オフシ
ョアに設立されたSPC(特別目的会社)からの直接投資から、中国国内にWFOE
を設立して投資するスキームに転向した外国投資家もいた。
しかし、米国発のサブプライムローン問題の表面化、金融危機への警戒感、相
次ぐ銀行破綻などを受け、07年以降、外国投資家による上海のオフィス投資の
スピードは一気に鈍化した。
08年に入ると、外国投資家の数は限定的とり、購入者の中心は国内企業にシフ
トしていった。
一方、外国投資家のあいだでは、保有オフィスの売却先を探る動きが広がって
いった。
上記の金融危機的な状況から売らざるをえなくなったほか、これまで、オフィ
ス価格の上昇基調が続いてきたことから、利益確定が可能となったことも大き
な要因であろう。


【国内企業の動きが活発化】

09年3月、韓国ファンドのPoscoが、保有していたオフィスビル、浦項商務広場
(POS Plaza)を上海陸家嘴集団に17.6億元で売却した。
陸家嘴集団は、Poscoから最初に提示された価格から40%程度低かった模様
だ。
しばらく沈静化していた大型取引として注目を集め、この取引が、国内企業の
市場での動きを活発化させるのではないかという見方が広がった。
さらに、同年7月25日付の『サウスチャイナ・モーニングポスト』によると、
北京のデベロッパー、SOHO中国が上海での足がかりを模索しており、モルガン
スタンレーが保有する東海広場(The Exchange)を22.5億元から25億元で購入
する予定となっている。
SOHO中国のように、上海でビジネス展開を狙う国内企業が、上海のオフィスを
自己使用目的で購入するケースが増えてきているようだ。
中小企業でも、100から300平米程度のオフィスを市内中心部や市内中心部にア
クセスしやすい場所で購入する動きが広がってきている。


【保険会社による不動産投資の解禁】

09年10月から改正保険法が施行され、国内保険会社による不動産投資が解禁と
なる予定となっている。
前述の国内企業からのオフィス需要に加え、保険会社が上海のオフィス市場に
おける重要な投資プレイヤーとなる可能性が高い。
07年5月、中国保険監督管理委員会(保監会) が保険会社による不動産投資解
禁を示唆し、08年8月には、全国人民代表大会(全人代)財政経済委員会が
「中華人民共和国保険法(修正草案)」を全人代常務委員会に提出した。
この修正草案の条項の中で、資産運用先として、現行の国債、金融債から、債
券、株券、証券、投資ファンドなどの有価証券に拡大され、不動産も追加され
た。
08年8月、保監会は、国内各保険企業を対象に、保険企業による不動産投資活
動への調査を実施し、09年2月に上記の「保険法」が国務院で承認された(同
年10月施行予定)。
すでに、多くの保険会社が投資物件の選定をはじめているといわれており、
企業イメージの向上のため、主要なビジネスエリアのオフィスビルおよびオフ
ィススペースを購入する動きが出てくるだろう。


現在、オフィススペースの相次ぐ新規供給が予定されている(12年までに毎年
60万から80万平米程度)ことから、賃料と稼働率対して下落圧力が続いてい
る。
この傾向は、短期的には収束されないだろう。
その一方で、国内企業を中心とする動きが活発化してきている。
今後、オフィス市場では、「賃料と稼働率」に加えて、「国内企業の動向」が
市場を見るうえで重要な指標となるだろう。

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※記事提供:ステイジア・キャピタル・ホールディング /
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