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2009年8月11日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2009/08/11発行
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≫ 大和ハウス、大連で不動産開発
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2009年7月29日付の時事通信および『日本産業新聞』によると、大和ハウスが
大連で不動産開発の計画を発表した。

大連医科大学の跡地(156,000平米)に、マンション39棟、オフィスおよびホ
テルを含む商業店舗13棟を開発するほか、幼稚園や小学校も併設させる予定
(総棟数は54棟)。
総投資額は約800億円、マンションの予定販売価格は80?620万元/戸の見込み
で、2011年9月から販売開始。
商業施設の竣工は2014年3月を予定している。

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≫ 上海:オフィス売買に復活の兆し
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外国企業の進出やオフィス拡大の停滞、相次ぐ新規供給などから、オフィスの
賃料と稼働率の下落傾向が続いている。
一方で、オフィスの売買には回復の兆しが見られはじめた模様だ。

2009年7月24日付の『上海日報』によると、国内企業からの需要が高まってき
ていることから、オフィス売買に復活の兆しが見えはじめている。

21世紀不動産によると、2009年第2四半期、上海のオフィス売買は前期比70%
増となった。同社のオフィス担当者によると、「オフィス賃貸契約をするより、
オフィススペースを購入する動きが国内企業で広がってきている。長期的に見
て、インフレに対する懸念をするよりかは、購入したほうが賢いのではないか
という考えがある」という。
徐匯、長寧、静安および黄浦区にある100から300平米程度のオフィススペース
に人気が集まっており、購入者の多くは、自己使用目的である。

DTZのオフィス担当者は、「需要の低迷と相次ぐ新規供給は、引き続き、上海
のオフィス市場に悪い影響を与える一方、国内企業からの需要は市場に対する
インパクトとなるだろう。たとえば、ある国内企業が新閘路と烏鎮路にあるオ
フィスビルを2億1900万元で購入している。購入者の多くは、江蘇省や浙江省
からやってきて、上海で展開して存在感を増してきた企業である」と語ってい
る。

オフィス売買市場は回復に向かいつつあるが、オフィス賃貸市場は、相次ぐ新
規供給から、厳しい状況が続く見込みだ。
21世紀不動産およびDTZによると、現在、500万平米のオフィススペースが空い
ている状態である一方、2012年まで毎年60万から80万平米程度の新規供給が見
込まれている。

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≫ 「頭金40%ルール」の復活
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08年終盤から09年に入り、成約量、価格ともに上昇基調が続いてきた不動産市
場に、早くも引き締め政策が発表された。
今回は、影を潜めていた「2件目以降の住宅購入にかかる頭金比率の引き上げ
政策」の復活について報告する。


【「頭金40%」政策とは】

2件目の住宅を購入する際にローンを利用する場合、頭金が40%以上必要とい
われるようになったのは、もともと、07年9月に中国人民銀行および中国銀行
業監督管理委員会から発表された「商業性不動産への貸付管理の強化に関する
通知」(銀発[2007]359号)が発端
である。
この政策によると、2件目以上の住宅購入の場合、頭金が40%必要となり、貸
出金利は、中国人民銀行の貸出基準金利の1.1倍を下回ってはならないことに
なっている。
ローン申請にかかる2件目以降の基準については、同年12月に補足通知が発表
されている。これによると、債務者の所帯(債務者、配偶者および未成年の子
女を含む)をひとつの単位とし、ローンの回数がカウントされるようになった。
2件目の場合、ほとんどが投資目的での購入となる(1件目を自己使用とする場
合のほか、1件目を賃貸に出し、2件目を自己使用する場合もある)。「頭金40
%」ルールは、不動産投資における敷居を高く設定し、過熱傾向が続いていた
市場で取引量を抑制する効果を生み出した。一方、これからはじめて住宅を購
入する人びと(とくに、住宅価格が高騰した結果、手が届かなくなってしまっ
た人びと)に対して住宅を供給するという政策的アピールの意味もあった。
「頭金40%」ルールの発表後、中央政府は、市中銀行に対する窓口規制を実施
し、07年末までの人民元貸出残高を同年10月末の残高を超過してはならないと
いう政策を発表した。
そして、このあと、インフレ懸念による金融引き締め政策が継続されたことや
原油高、米国のサブプライムローン問題が本格化する様相を見せはじめたこと
などを受け、住宅市場では、購入を見合わせる動きが一気に広がっていった。
深センや広州で調整がはじまり、上海は08年から調整が本格化していった。


【発端は地方都市での政策復活】

08年10月に中央政府から発表された「救市政策」を受けて、住宅市場では、成
約量と価格の回復が見られるようになった。
上海においては、09年5月と6月の新築住宅の取引量は200万平方メートルを超
え、「頭金40%」ルールが発表された時期の水準に近づいている。
まず、09年7月12日までに南京および杭州において、「頭金40%」ルールが復
活した模様だ。
すでに、この二都市では、中国銀行業監督管理委員会から各銀行に通達が出て
おり、各銀行から各仲介企業に対しても伝わっている(中央からの通達である
ことから、この二都市に限定されて通達が発表されたわけではなく、全国に向
けたものであると予測される)。
このあと、深センおよび広州でも同様のことが起こった(一部では、深センに
おいては、6月末から実施されているとの見方もある)。
上海では、7月19日までに上海銀監局から「頭金40%」ルールの厳格な実行が
各銀行に通達された模様だ。
不動産市場の調整により、事実上、「頭金40%」ルールが形骸化していた(あ
るいは政府の黙認)。
今回、信用記録へアクセスできないという理由による「頭金40%」ルールの不
履行、銀行独自のローン利率基準の設置禁止などが通達されたという。


【市場への影響】

今回の「頭金40%」ルールの復活は、中央および地方政府が不動産市場におけ
る過熱を未然に防ぐための号令のひとつとして捉えることができる。
中央からの通達であることから、今後、各都市に広がっていくだろう。
住宅価格が上がりすぎた都市においては、投機の抑制と実需向け住宅の普及を
同時に進行させる政策として効果が期待されている。
投機から実需層への需要シフトは、不動産市場を安定化させるうえで重要な方
針となっている。
一方、高水準の価格の高級住宅においては、資金に余裕のある人びとが購入す
るため、ローンを利用しない場合が多く、今回の通達による市場への影響は限
定的との見方もある。
また、上海においては、07年に「頭金40%」ルールは過去に発表された政策で
あり、発表されたあとも価格が上がり続けた経緯があることから、効果は限定
的になるとの見方もある。
いずれにせよ、世界経済が立ち直っていない状態で、すでに市場への過熱に対
する施策が打ち出されたことは注目に値するだろう。
中国の施策発表のスピードには、目を見張るものがある。

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※記事提供:ステイジア・キャピタル・ホールディング /
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