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2009年6月4日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2009/06/04発行
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≫ 【上海】シティックキャピタルがサービスアパートを取得か?
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今年2回目の一棟買いとなるか。

2009年4月22日付の『上海日報』によると、「上海城市公寓(City Apartment)
」が売却される見込みだ。
2005年9月に豪マッコーリーが4億元で購入し、今回、シティックキャピタルが
2.5億元で購入する可能性が高いという。

この売買が成立すると、陸家嘴で売却されたPOS Plaza以来、2棟目となる。

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≫ 中国社会科学院:不動産価格下落の可能性小、下半期には市場は回復に
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2009年4月24日付の『上海日報』、『時代報』などによると、中国社会科学院
が2009年の『房地産藍皮書』(不動産白書)を発表した。

同書によると、早ければ今年後半にも不動産市場は回復に向かうとしている。
住宅価格は、今年前半は下がり基調となるが、後半は安定に向かうと予測。

執筆者のひとりによると、「世界経済の見通しと産業の調整により、過去数ヶ
月にわたり、住宅価格は調整してきた。しかし、マーケットでの需要がある一
方で、政府は投機抑制を効果的に続けており、大幅な価格下落は見られないだ
ろう。」


【研究員の眼】

中国社会科学院は市場の調整はしばらくしたら収束に向かうのではないかとい
う見方を示しはじめた。
2008年12月に同院が発表した『経済白書』では、さらに価格が下がるとの見通
しを示していた。
政府が、そろそろ底打ち感を出したいと考えている感がある。

政府がそろそろ底打ちですよ、とアナウンスをしても、住宅価格は所得水準か
ら比べて相当高いところにまで上ってしまった。
割高感が消えるにはまだ時間がかかるだろう。
私は、政府が市場を牽引している結果、現在の取引量の回復が見られている側
面が強いと考えているので、政策から市場がどのようにテイクオフするかを注
意深く見ていきたい。

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≫ 国内保険企業が次の不動産の機関投資家か
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金融危機の影響から、不動産市場では、外国勢の姿があまり見られなくなった。
以前は、外国の機関投資家が不動産を購入し、それを外国投資家に転売すると
いうことがよく見られた。
しかし、今は損切りをしてまで売却を進めなければならないような事態になっ
ている。
「あのころ」の勢いは、もう出てこないのだろうか?

今日は、2009年4月29日付の『上海日報』に掲載された記事を紹介したい。
(翻訳はStasia Capital調査部、一部割愛)

「不動産セクターを動かす国内の会社」

外国企業からの関心が、金融危機の影響で弱まる中、資金に余裕のある銀行や
保険会社、その他国内企業が上海の投資不動産市場を牽引する見込みである。

「外国投資家が不動産市場において、優位な勢力であり続けている一方、国内
プレイヤーもビル取得に対して攻撃的になっている」とエドワード・チャン
(DTZ中国大陸CEO)は述べている。DTZは、昨年、北京および上海の主だった
取引の70%以上を手がけている。
「中央政府が、保険企業に対する不動産投資の許可を与えたことは、中国プレ
イヤーの増加と見て間違いないだろう」
同氏は、国内投資家が投資不動産市場の40%以上を占めることになるだろうと
予測している。

2009年3月、上海陸家嘴集団が、韓国Posco Engineering & Constructionから、
上海の浦東にあるPOS Plazaを17.6億元で購入した。
陸家嘴金融貿易区開発有限公司が上海証券取引所において発表した。
市場関係者によると、価格に関して、最初の提示価格より40%程度低く、今回
の取引により、市場での動きが活発化するのではないかと見ている。

CITIC Capital(中信集団の投資企業)は、豪マッコーリーから静安区にある
高級サービスアパートメント、城市公寓(Citiy Apartment、90戸)の購入交
渉を進めている。
CITICは、城市公寓の購入に際し、2億5千万元を支払うと言われている。
市場関係者は、「取引には非常に長い時間がかかっている。しかし、最終的に
購入に達する可能性がじゅうぶんにある」という。
マッコーリーは、2005年9月に4億元で城市公寓を購入した。
以前、売却希望価格を3億元まで引き下げたことが報じられて、機関投資家の
厳しい状況が浮き彫りとなった。
業界アナリストによると、ここ数ヶ月にわたる豪ドル安により、エグジットす
ることで若干は損失を抑えることができるかもしれない。
なお、この取引が承認された場合、上海で今年2件目の大型取引となる。

「国内保険企業が市場に参入するにつれて、国内プレイヤーを含む取引は増加
となるだろう。資金の豊富な投資家は、長期的な視野をもって不動産を購入し
ている」とグレッグ・ハイランド(Jones Lang LaSalle投資担当部長)は述べ
ている。

情報筋によると、ある主要な中国国内の銀行が建設中のオフィスビルの購入計
画をもっているという。
多くの中国国内の保険企業は、中央政府からの不動産投資への許可が下りたあ
と、投資物件を物色している。
保険企業を規制するためのガイドラインがまだ発表されていないため、ひとつ
の案件が決着するには早くても半年はかかるだろう。
保険企業は、企業イメージの向上のため、主要な場所でオフィスビルを購入す
るものと見られる。
保険企業は、利用しないスペースは賃貸に回すことになる。

現状としては、長い間外国企業が優位だった市場から転換に向かっている。
Jones Lang LaSalleの統計によると、2008年の上海における外国人投資家によ
る不動産投資額は163億元、前年比26%減だった。
以前、DTZは、今年は外国人による不動産投資が50億元程度まで減少すると予
測していた。
投資対象として好まれるタイプの不動産は、オフィスビルや商業店舗などがあ
げられる。
「2009年、プライムオフィスは主な投資対象となり続ける一方、商業店舗も見
逃せない」とアンドリュー・チュー(CB Richard Ellis中国統括上級マネージ
ングディレクター)は述べている。
昨年、上海において、外国投資家による主な取引のうち、21.8%がプライムオ
フィスだった。

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※記事提供:ステイジア・キャピタル・ホールディング /
      STASIA CAPITAL HOLDING LIMITED
      【 http://www.stasiacapital.com 】
      掲載の記事・写真・図表などの無断転載を禁止します。
      著作権はステイジア・キャピタル・ホールディング /
      STASIA CAPITAL HOLDING LIMITEDに帰属します。

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