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2009年1月28日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2009/01/28発行
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≫ 外資規制、実は緩和の方向に動いている?
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2006年7月に発表された外資規制(通称「171号文件」)により、外国人はオフ
ショアから直接中国不動産に投資できなくなった。
外資規制以前は、オフショアから外国人名義で不動産を購入できたほか、人民
元の切り上げ期待から、多くの外国人が中国不動産市場に注目し、実際に高級
住宅を中心に投資を繰り返してきた。

外資規制以降、高級住宅投資市場は、国内市場となった。
外国人は、1年以上中国国内で就労/留学し、自己使用という条件で購入でき
る。
実際のところ、外国人による高級住宅への投資というのは、投資全体から考え
ても、ごく少数であったといわれている。
国内市場となっても、高級住宅市場が一気に崩れるということはなかった。
投資対象が少ないため、不動産は常に重要な投資対象でありつづけた、という
のが大きな側面だろう。

最近、外国人が不動産を購入しているという話を聞いた。
最初は、長期にわたって、中国に居住する外国人の数が増えて、不動産を購入
する動きが広がってきたのかと思った。
しかし、そういう話ではない。
外資規制以前の投資スタイルが復活している、というのである。
少なくとも、上海においては、一部でそのような動きがあるとの噂を聞いた。

2006年7月の外資規制は、国家政策であり、中国国内どこでも通用するはずで
ある。
ということは、中国でよく見られる「上に政策あれば、下に対策あり」という
現象として理解すればいいのだろうか?

オフショアから資金をもってくるには、それなりに手続きが必要だし、簡単に
許可が下りるとは思えない。
どこから資金がやってくるかというと、どうやら、国内銀行が外国人に対して
ローンをつけているらしい。

名目上は、外国人は、一定の条件を満たさないと購入できないはずなのだが、
地方政府は見て見ぬふりをしているし、銀行はローンを実行している。
一昔前の情況が復活している。

深センを皮切りに不動産市場の調整がはじまったことは、いろいろなところで
いわれているし、私もいろいろと書いてきた。
この調整が全国規模で広がり、取引量と価格の下落が目に見えてわかるように
なった。
固定資産投資が大きなウエイトを占める経済構造の中、いい加減、不動産市場
に手を加えないと、税収も減るし、下手をすれば資金が海外に流出してしまう
かもしれない。

このまま不動産市場で調整が続くならば、本当に外資規制が緩和されるかもし
れない。
すでに、2008年9月の利下げ以降、不動産市場に対して、さまざまな政策が打
たれてきている。
すでに、2005年以降、マクロ政策で大枠が固まってきているため、税金関連の
数量的緩和しか残っていないのが実情だ。
そして、最後に残されたのが、外資規制の緩和である。

地方政府の見て見ぬふりは、外資規制緩和の前兆かもしれない。
不動産からの税収が大きな財源となっている側面もあり、外国人には、一定の
期待がもてるのかもしれない。

外資規制は、いつでも緩めることができる一方、簡単に締めることもできる。
現状では、まだ「解禁」とまでは断言できないが、そろそろ緩和策が出てきて
もおかしくない情況になってきた。
2006年7月以降、中国不動産投資をあきらめた投資家にとっては、そろそろチ
ャンスが巡ってくるかもしれない。

ただし、外国人に対する規制緩和により、不動産市場が「直接的に」吹き返す
かというと、そういうことではない。
狙うところは、「外国人が買っている」というイメージを、国内市場に焼き直
すことである。
国内市場を盛り上げるために、外国人を利用するということであろう。

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≫ 上海:2008年、グレードAオフィス空室率が上昇
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2008年1月7日付の『第一財経日報』や『上海日報』によると、外資不動産コン
サル大手のサヴィルズは、2008年の上海浦東エリアにおけるグレードAオフィ
スビルの空室率は25.6%に達したと発表した。

市全体のオフィス空室率は15.4%、浦西エリアでは8%だった。

金融危機の影響を受けて、テナント数が減少している模様。
上海における2008年の新規供給は83.7万平米、このうち浦東エリアで61.9万平
米を占めた。

なお、外資不動産コンサルのジョーンズ・ラング・ラサールによると、2009年
の新規供給予定は75万平米。


【研究員の眼】

いよいよ、金融危機が上海のオフィス市場にも本格的に影響を与えはじめた模
様である。
ただし、本当に金融危機の影響だけが空室率の上昇に寄与しているというわけ
ではないだろう。

そもそも、2007年まで、浦東エリア(典型的には陸家嘴エリア)におけるグレ
ードAオフィスの新規供給は、毎年1件、2件程度で少なかった。
すなわち、新規供給があっても、規模が大きくなかったので、それなりに吸収
できる情況が続いてきた。
2008年に入り、上海環球金融中心をはじめとする大型供給が相次いだことから、
需給バランスが一気に逆転した。
この逆転具合は、過去見られなかったものであり、相応に空室率の上昇圧力と
なった。

すなわち、供給過剰と金融危機の二重の影響から、空室率が上昇しているわけ
である。
しかし、本当はどちらがより大きな影響を与えているか、実はわからない。
感覚的にいうとするならば、私は供給過剰のほうが影響が強かったのではない
かという気がする。
やはり、環球中心の影響が大きかったように思う。
グレードAの中でも最高級、面積は20万平米以上、テナントを選ぶオフィスビ
ルである。
金融危機によるテナント減少より、もともと大きすぎるのだ。

2009年は、金融危機から脱することはできないという見方が大半であり、引き
続き厳しい状況が予測される。
2008年は供給過剰の影響が強かったとするならば、2009年は、金融危機の影響
が強まるのではないかと見ている。
いうまでもなく、JLL発表の75万平米という数字が現実味を帯びるならば、本
当のダブルパンチが陸家嘴エリアを襲うことになる。
この意味では、2009年は供給過剰と金融危機の影響が半々、というところにな
るのではなかろうか。

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≫ 2008年の住宅成約量、前年比50%減
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2009年1月15日付の『上海日報』によると、外資系大手不動産コンサルティン
グ会社のDTZが、2008年の中国主要10都市における住宅成約量(立ち退き用住
宅をのぞく)は、前年比で50%近く下落したと発表した。

一級都市の北京、上海、深セン、広州のほか、二級都市の天津、瀋陽、成都、
武漢、廈門、長沙で前年比46%減。
中国全体では、前年比20%減となった模様。

2009年は、既存ストックの売却がデベロッパーにとって重要になる。
早くに調整がはじまった一級都市では、既存ストック量の下落が、二級都市よ
り早まると予測。
既存ストックの消化は、一級都市では6?7ヶ月、二級都市では12?16ヶ月かか
る見込み。

上海においては、国内外の経済先行き不安から、成約量および価格が下落。
2008年第4四半期は、174万平米の成約があり、前期比7.58%減。
価格は同5.06%減の12,690元/平米。
高級住宅における成約量の下落が顕著で、同19.53%減の22万平米。
価格は同3.13%減の31,478元/平米だった。


【研究員の眼】

景気刺激策の一環として、不動産市場にも税金優遇策を中心とするマクロ政策
が発表されている。
不動産市場の景気回復を下支えすると期待されているが、どちらかというと、
実需向けの政策であると考えられる。
短期的に、政策によって高級住宅市場が暖まる可能性は低いだろう。
まずは実需、という流れだろう。

資金繰りに窮した投資家が、バーゲンセール的に高級住宅の売却を進めている
情況もあるが、まだ投資期運は高まっていないのが現状で、流動性が確保され
るには時間がかかるだろう。

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≫ 中国の住宅価格、2011年まで回復せず?
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2009年1月16日付の時事通信によると、15日付の『サウスチャイナ・モーニン
グポスト』からの記事から、外資大手不動産コンサルティング会社DTZ は、中
国の住宅価格について、2009年から10年にかけて一定水準にまで下落し、11年
までは回復しないとの見方を示した。

DTZによると、2008年第4四半期の中国大都市における住宅価格の下落率は16%、
中規模都市で11%だった。
09年と10年の予測は、大都市でそれぞれ10%、5%、中規模都市でそれぞれ8%、
4%の下落を予測した。

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※記事提供:ステイジア・キャピタル・ホールディング /
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