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2008年9月11日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2008/09/11発行
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≫ 中国、不動産投資信託(REIT)が登場か?
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2008年9月3日付のロイター通信、9月4日付の『サウスチャイナ・モーニングポ
スト』によると、中国不動産商工会議所のNie Meisheng氏が、年内にも不動産
投資信託(REIT)を導入する可能性があることを示唆した。

中央政府による金融引き締め政策の緩和に対する動きの一環として捉えられる。

クレジットクランチに置かれているデベロッパーに対して、資金調達の活路を
見いだすことができるほか、銀行からのローンのみに頼らない手法として注目
が集まっている。
しかし、同氏は、実際の導入時期については明言をさけている。


【研究員の眼】

REIT導入の動きは以前からあった。
以下は、『Whenever China』2007年4月号に私が書いた記事の一部である。

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外資による不動産投資が続く中、さらに投資手段が多様化する可能性が出てき
た。
2007年1月31日付の上海日報によると、SSE(上海証券取引所)は、取引量の増
加を目的に、REIT(不動産投資信託)の導入を検討していると発表した。2006
年3月に、SSE内にREIT導入の調査をおこなう部会が設立され、不動産開発プロ
ジェクトの資金調達を可能にするREITの導入についての調査をおこなってきた。
REITとは、投資家から集めた資金などによって、REITのために設立された法人
である投資法人が不動産を保有し、運用した収益(賃料収入や売却益)を投資
家に分配する金融商品である。1960年代に米国ではじめて導入され、オースト
ラリアや日本、シンガポール、英国などでも導入されている。日本においては、
投資信託および投資法人に関する法律の改正(2006年12月)を経て、運用対象
が株式や債券に加え、不動産にも拡大された。
中国の市場関係者からも、REITの導入に肯定的な意見が相次いでいる。現在、
中国では、銀行からの借入のためには、総投資額の35%以上の資本金が必要と
なる。そのため、中国のデベロッパーは、資金調達の糸口を分散化させている
のが現状である。市場では、REITの導入により、資金調達が容易になり、開発
のスピードがあがるのではないかという期待感が広がっている。とくに、資金
繰りに困っているデベロッパーにとっては朗報といえる。また、投資家にとっ
ても、不動産への直接投資よりもリスクが低く、高いROI(投資収益率)を期
待できるため、絶好の投資機会となる。
ただし、中国でREITの導入を進めるにあたり、多くの問題が残っている。一部
の市場関係者から、法的整備や所有権、情報開示のあり方、プロパティ・マネ
ジメントの専門性の向上などが課題としてあげられている。REIT導入の準備は
進んでいるとはいえ、投資環境が整わなければ、中国におけるREITは、危険な
金融商品のひとつにしかならない。REITが登場すれば、魅力的な金融商品とな
りうるが、安定した市場が形成されるには、まだ時間がかかると考えられる。
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今回の同氏の発言が真実性を帯びているのかどうかは不明だが、現在の金融引
き締め政策下では、このような議論が出てきても不思議ではない。
投資環境はまだまだ整っているとはいえないが、現在の金融引き締め政策が緩
和に向かう兆しが出てきている今だからこそ、出てきた議論であろう。

すでに、海外のREITが中国不動産を組み入れている事例はある。
シンガポールのキャピタランドやオーストラリアのマッコーリーなどがその例
であり、J-REITもすでに海外投資が解禁されている。
(J-REITが中国にやってくるのではないかと予測したのだが、まったく音沙汰
がない)

朗報といえば朗報になるのだが、少なくとも、REITを組めるような企業は限ら
れているし、中小のデベロッパーについては、引き続き厳しい状況に置かれる
ことにかわりはない。

不動産投資における利回りも下落傾向が続いており、投資対象も少なくなって
きている。
引き続き、REITの動向には注目である。
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≫ 人口が不動産市場に与える影響
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人口構成の歪みが不動産暴落生む-中国の専門家(2008年8月31日、Record
China)

要は、若い人口が減少傾向にあり、老人が増え、住宅購入の源泉が少なくなり
つつあるという内容。
購入層が少なくなれば、必然的に取引量、価格に大きな影響が生まれる。

これまで「圧倒的な需要があるから」(投資目的であれ、自己使用であれ)と
いう言葉を使えば、それなりに説得力があった。
ある種の「マジックワード」といえる。
(中国はとにかく人口が多いから、というイメージが人びとの中にあるわけで、
そこから想像すると簡単に理解される)

今でも、圧倒的な需要はあるのだと思うのだが、人口構造がかわってくるなら、
この影響を受ける規模もそれなりに大きい。
いわゆる「一人っ子政策」が生んだ若い人口層の縮小は、消費にも大きな影響
を与えるだろう。

少子化が問題視されている日本とは規模が桁違いになるのだが、実需向けの住
宅販売は相当の戦略転換を練らざるを得ないだろう。
これまで、「つくれば売れる」時代は、必然的に終焉を迎えるような気がする。
実需向けの不動産というのは、それほど流動性は高くない。
一度購入してしまえば、よほどの問題がない限り、簡単に手放すことはない。

となると、残る道として、まだ住宅を手に入れていない層に注目せざるをえな
い。
確かに、中国政府は、中低価格の住宅供給を増やす政策を実施しているし、こ
こ上海においても郊外に出れば、中産階級向けの住宅の開発がどんどん進んで
いる。
こういった住宅は、必ずしも若い人口層のみに向けられたものではなく、まだ
住宅を手に入れていない層(年齢は必ずしも若い必要はない)も対象に入る。
ある意味では、「若い人口層」に限界が見えているため、裾野を拡げるための
政策なのである。
そして、これこそ、デベロッパーの大量倒産を防ぐひとつの手段となりうるわ
けである。
これは、内需を拡大しようと考える政府の考えにも一致するし、沿岸部から内
陸への開発シフトの流れにも乗ることになる。

人口問題は、調査分析をする人間にとって、避けては通れないファクターにな
るだろう。
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≫ 上海:デベロッパー2社が販売および収益下落
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2008年8月21日付の『上海日報』によると、復地(集団)股分有限公司と中華
企業は、2008年上半期の収益が下落したと報じた。

復地は、前年同期比42%減で3,598万元、中華企業は同36%減で2億2,100億元。

マクロ経済に対する不透明感や金融引き締め政策、土地増値税の負担増、運営
コスト増大などが大きな影響を与えたとしている。


【研究員の眼】

デベロッパーの資金繰りが怪しくなってきている。
資金調達ができない可能性が高くなってきており、内部保留も増加する傾向に
あるはずだ。

上海では、まだ資金繰りから価格下落につながる現象はまだ多くないが、今後、
この状況が続くならば、販売価格を切り下げる動きが広まる可能性がある。
株式市場の動向がひとつのバロメーターになるだろう。
今年いっぱいは低迷が続くのではないかという見方が強くなってきており、デ
ベロッパーは苦しい状況に置かれることになる。
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≫ 上海:仲介業者、店舗閉鎖の動き
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2008年8月19日付の『上海日報』によると、最近の不動産市場の低迷を受け、
不動産仲介業者が店舗を閉鎖する動きが広がっている。

香港の美聯物業は、上海で展開する店舗の3分の1を、合富置業は4分の1を閉鎖
した模様。

不動産取引量の下落を受け、売却案件が減少し、不動産仲介業の売り上げに大
きな影響が出ている結果と考えられる。


【研究員の眼】

不動産市場の調整が続いている。

足下では、どうやらふたつの動きが混在している模様だ。

・今は売り時ではないので、理性的に判断して、もう少し時期を窺う
・個別の理由で、売らざるを得なくなってしまって価格を下げて売り出す

前者は、

・様子を見て、価格が上がるのを待っている状況で、必ずしも不動産市場にお
けるバブルがはじけたというわけではない。むしろ、需要が高い状況は継続的
に続いており、急いで売る必要はない。

という考え。

後者は、

・取引量と価格が落ちてきており、急いで売却する狼狽売りが先行。株式市場
も調整が続いており、今後も取引量と価格の下落が続く。今のうちに売却を進
めておいたほうがいいだろう。

という考え。

私の感覚では、まだ前者のほうが多い。
とくに、市内中心部では、希少性の高い物件が多く、あえて市況の悪い現在を
売却時期にしなくてもよいという考えが先行。

株式市場で大損した投資家は、それなりに理性を働かせるようになっている側
面がある。
(これまで、このような動きはあまり見られなかったように思う)
この混在状況にどのような変化が生まれるか、それによって市況が大きく左右
されるだろう。

この動向は注目に値する。
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※記事提供:ステイジア・キャピタル・ホールディング /
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