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2008年6月12日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2008/06/12発行
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≫ 2008年4月の全国70都市不動産価格
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国家発展改革委員会および国家統計局は、2008年4月の全国70都市の不動産価
格指数を発表した。

全国では、不動産価格は前年同月比10.1%増、前月比0.2%増だった。

新築住宅価格は、全国で前年同月比10.8%増、前月比0.1%増だった。
都市別の前年同月比は、ウルムチが22.0%増、海口が19.2%増、寧波が17.8%
増、蚌埠が16.3%増、北京が16.1%増だった。
前月比では、南京が1.6%増、金華が1.3%増、海口、銀川、平頂山が1.2%増
だった。

90平米以下の住宅価格は、前月比では、金華が2.6%増、太原が2.1%増、銀川
が1.7%増、恵州が1.6%増だった。

中古住宅価格は、全国で前年同月比10.3%増、前月比0.3%増だった。
都市別の前年同月比は、ウルムチが21.5%増、蘭州が19.6%増、長春が15.7%
増、無錫が15.4%増、銀川で13.0%増だった。
前月比では、南寧が3.7%増、長沙が2.7%増、銀川が2.2%増、遵義が2.2%増、
長春が2.1%増だった。
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≫ 四川大地震:「おから工事」が問題に
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2008年5月12日に発生した四川大地震では、多くの学校や病院が倒壊した。
これまでに、国内外のメディアは建築物に対する耐震性の問題をとりあげるよ
うになってきている。

いわゆる「おから工事」と呼ばれる突貫工事、手抜き工事が横行していて、そ
れによって犠牲になる人びとが多かったのではないか、という見方が強まって
きている。
地震は「天災」だが、ほんとうは「人災」ではないのか、という考えだ。

政府は、耐震基準を大幅に上回る規模の地震であり、想定外の事態であるとし
たうえで、今後調査を重ねて、見つかった場合は厳格に対処すると発表してい
る。

今回の地震は、子どもたちが学校で勉強している時間をおそったものだったこ
とが今回の議論に拍車をかけている。
1976年に発生した唐山地震の経験が生かされていないとの批判も高まってきて
いる。


【研究員の眼】

私は、1995年の阪神大震災のとき、西宮に住んでいた。
日本の建築は大丈夫だろうと思っていたら、自分の家のまわりは散々たる状況
だった。
家の下敷きになって犠牲になった方々の救出を見てきた。
ちゃんとした施工だろうが、高い技術を駆使していようが、つぶれるときはつ
ぶれる。
施工技術の高い日本ですらこのような状況になるわけで、今回の被災地がこの
ようになるのは当たり前といえば当たり前なのである。
もしかしたら、私もあのとき死んでいたかもしれない。

もし、しっかりとした建物だったなら、犠牲になった人びとを救うことができ
たのだろうか?
きっと、多少は救えたはずだ。
しかし、それでも崩壊する建物の数は尋常ではないし、正直、その人が生きる
か死ぬかという境目は、「偶然の連続」の上に成り立つ脆いものではなかろう
か。

どれだけ優れた建物でも、倒れるときは倒れる。
しかし、命を救うことができる可能性がある以上、おから工事が許されること
はない。
今後、どのデベロッパーに対しても、しっかりとした施工を求める。

犠牲となった方々は戻ってこない。
自分の人生は、運と偶然の連続の上に成り立っているものであることを強く思
った。
私も含め、生き残った人びとは、少しでも脆弱な運と偶然を遠ざけ、人災をな
くす努力しかできないだろう。
この力が四川の被災地に幸せを運んでくれる日は、まだまだ遠い。
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≫ 不動産関連のニュースが不足
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最近、不動産市場は妙に落ち着いている。

どうも重大な影響を与えるような不動産ニュースは、比較的少ないように思う。
決して、情報収集をサボっているわけではない。

現在、中央政府は、四川大地震対策で手一杯になっている感があるし、不動産
市場は落ち着いているから、それよりインフレを何とかしないといけない、と
いう焦りの方が目につく。
すなわち、不動産市場に直接手を出すわけではなく、遠因をもって不動産市場
に影響を与えようとする意図かもしれない、ということである。
それぐらいのレベルで、とりあえず不動産市場は落ち着く、という考えである。

サブプライムローン問題は、中国の輸出抑制に寄与し、人民元の切り上げ圧力
に有利に働く可能性が高い。
切り上げ圧力が弱まるなら、不動産に投資しようとする外資があきらめに入る。
昨年には、住宅ローン規制も出ているし、貸出も相当銀行窓口で規制されてい
る模様だ。
四川大地震は、今後、きっちりとした計画をもって、内需拡大を狙う糸口にな
るだろう。

ニュースが少なくなってきている理由には、これまでに、数多くの政策が発表
されてきて、不動産関連政策が出し尽くされた、という気もする。
需要と供給のバランスが崩れる可能性はあるのだが、当面は、需要高の傾向が
続くだろう。

たとえば、住宅は、言うまでもなく、実需向けの不動産にシフトする流れが確
実になってきているほか、住宅を欲しいと思う人の数は増える一方である。
政府の政策の流れは、実需向け住宅の安定化に向かう。
おそらく、ここに外資が入り込む余地は、あまりないだろう。
国内資本でじゅうぶんにできるはずだ。

こう考えていくと、なるほど、わざわざ政策を発表する必要はないのである。
次に、大きな政策が出るタイミングは、上記で述べたような構造が狂ってきた
ときだと、私は考えている。

日本では、中国の不動産市場はもう終わりだ、という論調が一部で高まってい
る。
とくに、鞘取り投資家の間では、その傾向が強いようだ。
彼らにとっては、そうなのかもしれない。
市場の調整は、彼れらにとっては好ましくない状態であり、さっさと逃げるべ
き場所である。

今、中国不動産市場は、鞘取りから長期投資への大転換期のまっただ中にあり、
これは、外資にたよらない、内需拡大の流れと相まっているように思う。
私は、現在はその骨休めの期間と理解している。
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≫ 上海:リプラスが現地法人を設立予定
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日系企業のリプラスが、2008年7月をメドに、上海に投資コンサルティングの
現地法人を設立する予定となった。

すでに、中国不動産を組み込んだファンドを立ち上げており、今後は、さらに
事業を拡大する見込み。


【研究員の眼】

中国不動産が注目を集めて久しいが、現在、中国で活躍しているデベロッパー
や機関投資家の数というのは、実は少ない。

政府は、外商投資ガイドラインを発表しているが、不動産分野への進出はあま
り歓迎されていない。
不動産企業として現地法人を設立することが困難になってきており、日系企業
の中には、投資をしたくても現地法人が設立できないというケースが増えてき
ている。

これからやってくる日系企業にとっては、不動産投資の前の段階で、相当苦労
することが予測されている。
日系企業が不動産分野に進出する意味が、かなり薄まってきているほか、中央
政府は、内需にシフトする政策を確実に推進している。

リプラスのようなケースが今後も続くということは、短期的にはないだろう。
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