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2008年5月15日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2008/05/15発行
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■社会研究院:2008年は不動産市場の大幅減速はない

中国社会科学院が2008年4月27日に発表した「中国房地産発展報告」が、2008
年の不動産市場では大幅減速は見られないだろうと予測している。中国証券報
が伝えた。

人民元の切り上げ期待により、国外からホットマネーが流入すると予測してい
るほか、サブプライムローン問題の混乱から、資金の逃避先を探す動きが出る
可能性も示唆している。

また、一部の都市では価格の下落が続いているが、様子見状態であることも十
分に考えられ、必ずしも不動産市場が凋落路線に入ったと判断するのは早すぎ
ると報告している。


【研究員の眼】

私の考え方は、中国証券報の記事と比較的似ている。
現在の価格下落は、一時的な調整であると考えているし、人民元の切り上げ圧
力は、ホットマネーの流入を防ぐことはできない。

日本では、けっこう中国不動産の価格下落が報じられているようで、それなり
に危機感をもつ投資家が増えてきているようだ。
「中国不動産はついにバブル崩壊か?」という、なかなか荒削りな議論をする
人たちも増えてきている。

しかし、このホットマネー、今、向かっているのは、比較的環境の整った上海
や北京などではなく、確実に地方都市である。
なぜなら、大都市では、外資が投資しようと思うような物件がほとんどないか
らである。
(今後、サブプライムローン問題の影響を受けた機関投資家が、物件を投げ売
りする可能性が出てきている。大都市を狙いたい(概して日系の投資家はそう
なのだが)投資家にとっては、ちょっとしたチャンスになると考えられる)
ホットマネーは地方に向かい、これからアービトラージに走るだろう。
地方が荒らされる可能性のほうがよっぽど高い。

不動産相場がつり上げられてきて、それが調整されるならむしろ歓迎すべきこ
となのではないだろうか。
少なくとも、実需向けの不動産市場にとっては、私はいい方向に働くのではな
いかと思っている。

中国は人口が多く、それだけ実需があるのであるという単純な理解を、われわ
れは忘れがちである。
本当にバブルといいたいのなら、ここの分析をしてから議論してもらいたいも
のである。

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■上海:住宅価格は上昇、取引量と供給量は下落

2008年5月6日付の『上海日報』によると、4月の住宅取引量と供給量は下落し
たものの、価格は連続で上昇した。

4月の住宅新規供給(立ち退き用住宅はのぞく)は、約95万平米、前月比13%
減、取引量は979,200平米、同1%減だった。
4月の新築住宅価格は15,120元/平米、3月の13,106元、2月の11,043元と比べて
上昇基調となった。

業界筋によると、上海の住宅市場に底堅さが戻るにはもう少し時間がかかる。

毎年労働節に行われる不動産フェアでは、80,000人が足を運んだが、成約(購
入意向)は308件だった。
昨年の来訪者数は110,000人、成約は785件だった。

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■ポートフォリオの多様化

2008年5月7日付の香港紙『サウス チャイナ モーニング ポスト』によると、
投資におけるポートフォリオの多様化が進んでいる。

アジア各国への投資に向かうとの見方が強くなってきている(すなわち、欧米
ではなく、アジアに投資が戻っていく)。
1980年代は、香港の機関投資家はイギリスとアメリカ、オーストラリア経済に
ついて注視していた。
しかし、近年は、この傾向に変化が見られるようになっている。
最近では、サブプライムローン問題の影響からアメリカとイギリスの不動産市
場が不況に転じたこともあり、他の市場開拓がはじまっている。

しかし、どこがいいのかといわれると、機関投資家や不動産コンサルタントの
意見はばらばらである。

IP Global:ベトナム、マレーシア
マレーシアの2007年の経済成長率は6.3%、同年に政府は賃料コントロールや
外国人の所有制度の緩和政策を出したほか、キャピタルゲイン税も撤廃してい
る。また、リンギットも対米ドルで前年比で5%切り上がっている。

Gateway Capital:アメリカ
1990年台初頭から2002年までアメリカへの投資に積極的だったが、最近6ヶ月
はまた目を向けるようになってきた。

Professional Services Group:
遠く離れたマーケットはリスクがつきものである。でも、ブラジルやオマーン、
カタール、UAEは注視する価値がある。マレーシアのジョホールバルはシンガ
ポールへの通勤圏として発展する可能性がある。

ただし、エマージングカントリーは、法的整備の遅れやインフレ懸念がある点
に注意する必要があるだろう(Orient Property Group)。


【研究員の眼】

今後、世界的なポートフォリオ再構成の動きが加速する可能性があるだろう。
中国不動産は、この動きのなかで、必ず注目されるものであり、実際に外資の
流入はとまっていない。
サブプライムローン問題の長期化が懸念される中、機関投資家は新たな新天地
を求めて動き出すだろうお。

中国国内においても、リスクの高い二級・三級都市への投資が進みつつある。
もしかしたら、中国は、世界の縮図なのかもしれない。

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■SC(ショッピングセンター)が中国でウケる日

日本では、いよいよ郊外型SC(ショッピングセンター)の経営に限界がきてい
るようだ。

2008年5月10日付『日本経済新聞』(国際版)の一面に、郊外を見込んで進出
したSCが撤退する記事が掲載されていた。
こういった内容の記事をみると、私はいつも「人口の減少や高齢化を背景に没
落が進む地方にSCをつくっても意味がない」と考えてしまう。
記事の後半では、まだ生き残りをかけて新たな付加価値を生み出しながら生き
残る姿が描き出される。
私は、かなり高度に達した付加価値の限界を超えるところで「ちまちま」と競
争し続ける疲労感に襲われていて、そこにどのような意味があるのかと考えて
しまう。

私は、中国で郊外型のSCがウケると見ている。
最近、雨後のタケノコのごとく、郊外での住宅開発が進んでいる。
中心部が「投資物件」と捉えられるなら、郊外は圧倒的に「実需」だ。
住宅開発にともない、郊外型のSCも増えてきている。
たとえば、上海ならば、カルフールやB&Q、TESCO、その他国内スーパーなどが
しのぎを削っている。
週末ともなると、人でごった返している。

私もよく出かけるわけだが、どうも上海の郊外型SCはおもしろくない。
有力・有名なテナントが入っていない場合が多く(ケンタッキーやマクドナル
ド、一部銀行などで、あとはいったいどこなんだ?というようなものばかり)、
ここにくる人びとは、結局、お目当ての大型スーパーなどに行くだけである。

ここには圧倒的な需要がある。
日本で、かつて見られた需要の数十倍の需要がある。
ここを狙う日系企業はないものかとずっと見ているのだが、まだ動きは鈍い。

大型の住宅プロジェクトに参画する形ならば、開発もスムーズだろう。
日本で限界を超えた付加価値競争を続けるより、中国で日本のノウハウをぶつ
けたほうがおもしろいのではないか?
中心部は、外資の高級ブランドや国内の有力企業に任せればよい。
日系のSCは、まだまだ入り込める余地はあるように思う。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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