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2008年2月19日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2008/02/19発行
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■国務院:土地使用に関する管理強化策

2008年1月7日、国務院は「国務院が土地使用に対する節約、集約化強化に関す
る通知」を発表した。

これによると、土地を2年放置した場合、当該土地は法により無償で回収され
る。土地を1年以上2年未満に放置した場合、土地の譲渡金額の20%を土地の放
置費用として徴収される。放置される土地、特に放置される不動産用地に対し
ては、土地価格上昇分が徴収される。国土資源部は関連部門と、具体的な実施
方法を検討する。

通知の要求によると、関連部門は土地の使用に対する監督・管理を強化し、土
地資源を破壊、浪費、放置する違法案件を調べて処罰し、関連者の責任を追究
する。

すでに、2006年5月の国六条で、土地政策の大枠ができあがっていた。
今回の通知は、とりたてて新しいものではない。
土地の違法取引が多発しているほか、土地供給をコントロールすることで過熱
傾向が続く不動産市場を抑制しようとすることが目的である。

土地をそのまま放置すると、税金を取られる

開発せざるを得ない

開発が進むと供給が増えて市場の価格が下がる

という図式を思い描くのだが、仮に、今すぐ開発を進めたとしても、竣工は数
年先となる。
長期的に不動産市場を安定化させたいと考える中央政府の意図が読みとれる。


■不動産価格の下落開始か?

年が明けてから、中国の各紙が北京や上海、広州や深センなどで不動産価格が
下落していると報じている。
各報道によると、2007年12月ぐらいから下がりはじめている模様だ。

たとえば、北京の12月の平均価格は前月比20%減で、15,000元/平米から
12,000元/平米程度の水準に落ち込んでいる模様だ。
各都市とも、成約量が落ち込んでおり、その影響から成約価格が下落した格好
となった。


2007年の9月ごろから、政策面より金融面での圧力が強くなってきており、年
末までに、2件目以降の住宅ローンの規制も効果が出はじめていた。
今回の下落は、一連の金融政策が功を奏したものと考えられる。

通常、報道は、価格を取り上げるならば価格のみしか報じないので、隠れがち
になるのだが、重要なポイントとしては、需要は頭打ちになりつつあるが、供
給は安定的に推移しているということである。

単純にいうと、

新規供給の住宅が売れない

価格が下落

ということになるのだが、少なくとも、需要そのものが消えたわけではない。
ということは、住宅ローン規制にひっかからない需要が新規供給分を下支えす
る可能性があるほか、中古市場も活気づく可能性がある。

私は、今回の価格下落は一時的なものであると考えている(とくに北京は、オ
リンピック前で盛り上がるときなので)。
今後注目すべきは、「政府の政策の出し方」であろう。
どこをたたいてどこを持ち上げるのか、そこでどのように需給バランスを維持
していくのかが重要になるだろう。


■全国的に商品房の成約量が減少

2008年1月15日付の『中国証券報』によると、中国主要都市の2008年1月第1週
の商品房(市場で取引可能な住宅や商業店舗などの不動産物件)取引量が下落
したと報じた。

成約量を上位から並べると、上海が3,430件(前週比26.6%減)、重慶が2,351
件(同27.41%減)、北京が1,500件(同24.27%減)。
もっとも少なかったのが杭州で191件(同63%減)だった。
南京、天津、深センはそれぞれ同52.75%減、48.97%減、38.29%減だった。

なお、成約価格に関しては、都市ごとに異なっている。
杭州では16,341元/平米で前週比15%増だったが、深センでは16,027元/平米
(同3.96%減)、北京では12,342元/平米(同1.33%増)だった。

週ベースのデータであるので、大きな分析はできないのだが、少なくとも、昨
年末に発表された住宅ローン規制が大きな影響を与えているものと予測される。
昨年は、価格の上昇が目立った都市であることから、それに対する一定の反発
ともとれる。

今後、成約量の下落を受けて、価格がどのような推移をたどるのか、注目する
必要があるだろう。


■2007年の国内総生産(GDP)は前年比11.4%増

国家統計局によると、中国における2007年の国内総生産(GDP)は、前年比
11.4%の24兆6619億元だった。

成長のカギは、近年の傾向である投資と輸出である。
固定資産投資は13兆7239億元、前年比25%増、純輸出総額が2622億ドル、同48
%だった。

最近まで、いろいろな都市をみてまわってきたが、上海や北京といった大きな
都市以外では、第二次産業で引っ張っている感がある。
ある街に到着して、オフィスビルの様子を見れば一目瞭然。

オフィスビルが少ない=サービス産業が発展していない

という図式は、まったく正しいとは思わないが、ある程度は当たっている。

固定資産投資(しかも第二次産業が中心)と輸出に頼った形では、いずれ行き
詰まりが見えてくるかもしれない。
政府が大きな舵をとって、サービス産業にシフトする動きが出てきたら、オフ
ィスビルの需要は必然的に高まる。
大企業、外国企業になると、とくにグレードの高いオフィスを求める。

私は、二級都市のオフィス開発が、今後注目されると考えている。
よく、二級都市では、街にグレードの高いオフィスビルがひとつしかない(す
なわち、都市の顔となり、メルクマールとなっている)というケースが多々あ
る。
めぼしい企業が、すべてひとつのオフィスビルに集中する。

そろそろ、地方都市を積極的に考える日系デベロッパーや機関投資家が現れて
もいい頃だろう。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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