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2008年1月22日 SDI 中国不動産事情

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SDI 中国不動産事情       
2008/01/22発行
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■「湯臣一品」にペナルティ

上海の最高額物件「湯臣一品」にペナルティが課せられるとのニュースが流れ
た。

2007年12月11日付の『新聞晨報』、『上海日報』などによると、上海の最高額
物件である「湯臣一品」に対して、販売価格が高すぎるとのクレームが出てい
るとのことである。
湯臣一品の販売価格は110,000元/平米、これまで3件販売し、平均価格は
130,000元/平米。
不動産価格の上昇を背景に、規制の厳格化が進んでいることから、当局から目
をつけられている模様だ。

仮に、この物件が「飛ぶように」売れたとすれば、統計上の販売価格の水準は
一気に上昇する。
しかし、実際には3件しか売れておらず、市場に与えるインパクトは限定的で
ある。
すでに、この物件は「特別なもの」という意識が上海にあるので、とりたてて、
このプロジェクトに対して規制をかける必要はないと考えられる。

今回のペナルティは、「価格上昇を期待して、物件を売り惜しみしている」と
いう当局の規制からかかったものであるが、「湯臣一品」は、別に売り惜しみ
しているわけではない。
あまりにも高すぎるので、買う人がいないだけである。
価格を設定するのはデベロッパー側であり、これを規制した動きではない点に
注意が必要である。

むしろ、このような高額物件ではなく、通常の高級物件に規制がかかり、それ
が報道されたならば、上海で暮らす中国人にとって、実感がもてるものになる
だろう。


■高級住宅市場、好調続く

2007年12月11日付の『上海日報』によると、CB Richard Ellisが発表したデー
タを用いながら、来年の上海住宅市場を予測している。

高級アパートに関しては、2008年に732戸の新規供給がある予定(今年と比べ
て60%減)。
2004年から2007年にかけて、新規供給が毎年20%減となっている。
来年の価格は安定基調が続くものの、成約量は減少する見込み。

ヴィラに関しては、2008年に481戸の新規供給がある予定。
多くは閔行、浦東、青浦エリアでの供給となる見込み。
供給が限定的で、需要高が続いていることから、価格は、今年と比べて8.5%
増程度となる見込み。
2006年に、ヴィラ向けの土地供給に制限をかけたため、年間の供給量が減少し
ている。

サービスアパートに関しては、2008年に1,042戸の新規供給がある予定(2009
年は410戸)。
来年、サービスアパートの平均賃料は4.2%増、2009年および2010年は2.5%増
程度を予測している。
2006年の賃料上昇は5.1%で、2007年は6%程度になる見込み。
今後、新規供給が続く予定であるため、賃料上昇は減速する見込みであるが、
外国人駐在員からの需要高の状態は続くと見られる。


■上海:2007年の新築住宅の平均価格

2007年12月18日付の『上海日報』によると、上海佑威房産信息服務有限公司が
発表した2007年12月15日までの新築住宅平均価格は128万元/戸、平米単価は
10,292元/平米だった。
同年12月15日までに、2,039万平米の新築住宅が販売され、一戸あたりの平均
面積は124.65平米/戸だった。

なお、昨年の販売面積は1,677万平米、平米単価は9,432元/平米、一戸あたり
の平均面積は122.15平米/戸だった。


■浙江省:外国デベロッパーの進出に翳り

2007年12月19日付で新華社通信が発表した記事によると、浙江省において、外
国デベロッパーの進出に翳りが見えている。

浙江省工商行政管理局が先ごろ発表したデータによると、2007年1月から11月
にかけて、同省で新たに設立認可が下りた外国デベロッパー数は51社、前年同
期比43.9%減だった。また、投資総額は14億2300万米ドル、同38.6%減、登録
資本金総額は12億1200万米ドル、同11.4%減だった。

すでに上海や北京、広州などでは、開発余地が少なくなってきている(すなわ
ち、開発の流れが郊外に広がる)。
上記の動向に関しては、もう少し注意深く見守る必要があるのだが、浙江省
(すなわち、長江デルタ地域に入る)において、外国デベロッパーが、開発を
進めにくくなっている可能性が出てきている。

現在、大都市(一級都市)と比べて、概して不動産価格の上昇率が高い地方都
市であるが、高騰する価格の影響が出はじめたと捉えることもできよう。
また、ローン規制に加え、WFOEの設立の敷居も高くなってきている(これは本
当に政府がまじめに実施しているようだ)。

かつて、あるところで私は「大都市がだめなら地方都市がある」と書いたこと
があるのだが、この「地方都市」は、たとえば青島、大連、蘇州、杭州、珠海
(沿岸地域の二級都市)ではなくなってきている、ということになるだろう。
安易に「地方都市ならまだいける」というサルベージ的な発想が、通用しなく
なる可能性がある。

今後、生き残りを賭けた外国デベロッパーの探索競争に、ますます拍車がかか
るのは間違いないだろう。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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