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2006年12月 SDI中国不動産事情

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      SDI 中国不動産事情       2006/12/12発行

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■ 北京市不動産開発投資の急増招く要素

北京市統計局のデータによると、1〜9月に北京市不動産価格は9.3%上昇
した。しかし、9月の同市分譲住宅販売価格は2005年同期を10.3%上
回ったものの、伸び率は8月から1.4ポイント下がったことに注意すべきだ。
8月と比べると、9月の分譲住宅販売価格は0.5%上昇したが伸び率は0.
4ポイント下落。市統計局の于秀琴報道官によると、北京市不動産価格は6月
に最高値を記録したが、7〜8月に伸び率の上昇が止まり、9月には初めて伸
び率が下落してきた。これは国のマクロコントロールの強化と密接な関係があ
り、消費者が様子見をしていることとも関わっている。

9月に上昇率が下がったことは、住宅購入を考える市民にとって朗報だが、こ
の状況が続くかどうかはまだはっきりしない。今後も政府のマクロコントロー
ルの役割は重大だ。近年の北京市不動産価格の高騰は、都市化の進展、消費の
レベルアップ、五輪誘致の成功など、多くの要素による結果だ。

都市化の進展は、660万平方メートルの需要を生み出した。北京市は都市化
によって非農業人口が増え、他地域から大量の流動人口を受け入れることとな
った。06年に非農業人口が25万人純増し、住宅条件を1人当たり19.9
平方メートルにするとすれば、住宅は500万平方メートルの増築が必要だ。
他地域からの流動人口の増加で、一部の分譲住宅消費だけでなく、大量の賃貸
への需要が生まれ、それが間接的に住宅購入需要に結びついた。都市化は1.
5%の年間成長率を保っており、非農業人口の住宅需要も大幅に増え続けてい
る。世界各国の経験から見ると、高所得段階に入った国・地域は、住宅面積の
年間成長率が基本的に安定する。現在、北京の1人当たりGDPは5000ド
ルを突破して高所得段階に入り、住宅市場拡大のカギとなる時期を迎えている。

2020年に中国の1人当たりGDPは3000ドルを超える見込み。現在、
北京市の1人当たりGDPは5000ドルを超えている。世界主要先進国のデ
ータから見て、1人当たりGDPが1000ドルから3000ドルに上昇する
時、住民の主要消費構造は大きく変化し、消費の割合は安定的に増加する。中
国の総人口は13億人を超え、2020年には15億人になると予想されてお
り、都市化率も現在の43%から60%に上昇するとみられる。人口の増加と
都市化率の向上は、住宅消費支出の割合を上昇させるだろう。

また福祉制度としての住宅分配制が廃止されたことによっても、多くの住宅需
要が生まれている。北京などの都市では、住宅分配制が03年〜04年に基本
的に終わり、多くの人が分譲住宅市場に目を向けざるをえなくなった。特にこ
の2年ほど、これが北京住宅需要の急増と価格の暴騰を招いた要因の1つにな
っている。

居住条件改善のための買い換えによって、高級住宅の需要が明らかに増えてい
る。消費レベルの変化で、10年ごとに新たな住宅を買い替えるという傾向が、
今後数年は続く見込み。

五輪のための不動産開発投資も住宅価格高騰の要因で、この影響は2000年
から顕在化している。1998年11月、国務院総理辧公会議と中央政治局常
務委員会は、08年五輪の北京誘致を決めた。2年8ヶ月を経て01年7月、
五輪誘致は成功した。1993年の誘致失敗の経験、国を挙げての大きな支持
により、人々は第29回五輪の誘致成功に自信を持ち、01年以降、北京不動
産開発投資が大幅に増加した。北京市政府は誘致成功後、5年間で都市インフ
ラ建設に史上最高の1800億人民元を投資して142件の重点建設プロジェ
クトを実施し、海外の大都市との格差を縮めることを表明した。02〜08年、
北京市の五輪関連投資額は2800億元、そのうち五輪会場と関連施設に直接
投入される固定資産投資は約1349億元、エネルギー・交通・環境保護など
への間接投資は1438億元。1349億元は6年間で段階的に投入され、0
2年〜08年の北京市の固定資産投資年間成長率は3ポイント、不動産開発投
資を除く社会固定資産投資の年間成長率は14%に上昇するとみられる。01
〜05年、北京不動産開発投資の年間成長率は、社会固定資産投資成長率を3
〜15ポイント上回り(マクロコントロールの影響を受けた05年を除く)、
北京市固定資産投資の急増を促進する最大の要素となった。

04年の爆発的成長と05年の順調な成長を経て、北京の中古住宅市場は発展
した。05年末時点で中古住宅の取引面積は712万5000平方メートルと、
同市分譲住宅販売量の3分の1に上った。しかし海外の成熟した不動産市場で
は、中古住宅取引量が新規住宅の8倍になっており、北京は大きな潜在力を持
っていると言える。中古住宅市場発展の遅れは不動産市場全体の発展を阻害し、
都市機能改善に影響し、市場システムの不備、マクロコントロールの不徹底を
招く。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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