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2006年10月 SDI中国不動産事情

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      SDI 中国不動産事情       2006/10/10発行

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■中国の中級ホテル、戦略的提携で発展の道を摸索

中国旅游飯店業協会副会長の徐錦祉氏は11月3日から5日にかけて北京で開
催される「2006年中国ビジネスホテル産業発展サミット」で「中国ビジネ
スホテル産業発展連盟」を設立することを明らかにした。

中級ホテルとは、3つ星ホテル、施設・サービスの比較的整った2つ星ホテル、
および、星はないが同水準の施設・サービスを備えるホテルを指す。中国には
現在6200を超える中級ホテルがあり、同程度の基準・規模を持つホテルは
約2万を超えている。しかし、その多くは資金不足や、ブランドがない、技術
導入が遅れているといった一連の問題を抱えている。

8日に開かれた「2006年中国ビジネスホテル産業発展サミット」記者会見
で、組織委員会主任で中国旅游報社社長の陳志学氏は次のように述べた。「こ
のサミットでは、中級ホテルの運営方式をいかに改革し、発展を阻害する資金、
管理、基準などの問題をどのように解決するかについて話し合う。中級ホテル
の産業構成と業界発展の道を摸索して中級ホテル市場の現存資源を活性化させ、
中級ホテル市場の飛躍的発展を促進することが狙いだ」。

サミットで設立される「中国ビジネスホテル産業発展連盟」は、ホテルのオー
ナー、観光投資業者、ホテル設備のサプライヤーなどの企業で組織される。メ
ンバー企業のビジネスチャンスの拡大や資源の共有などの分野で、ホテルの中
核競争力を向上させることが狙いだ。

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■新たな土地コントロール施策、投資抑制に効果

9月5日に発表された「国務院の土地コントロール強化に関する問題について
の通達」について専門家は、「通知」が効果的に執行された場合、地方政府の
土地収用意欲を低下させ、土地使用コストが高まることで投資率の低下にも資
するとの見解を示した。

今回の「通知」は、「地方各級人民政府の主要な責任者は、行政区域内の耕地
保有量と基本的な耕地保護面積および土地利用全体計画と年度計画執行状況に
ついて責任を負わなければならない」と明確に規定している。

専門家によると、今回の土地コントロール施策では行政的手段が導入された。
すなわち従来の9部門による不動産コントロール施策の精神を引き継ぎ、地方
政府の責任を強化している。ここ数年来、国はずっと「最も厳格な」土地保護
施策を実行しているが、土地に関する違法行為が後を絶たない。しかもその違
法行為には地方政府が関わっているものも多い。地方政府にとって、土地にか
らむ収入が重要な財源になっていることがその原因だ。

国家信息中心(情報センター)経済予測部の周景?氏によると、地方政府は低
価格で収用した土地を高価格で売り出し、多大な利益を上げており、土地譲渡
にからむ収入は一部の地方政府の重要な収入源となっているという。一方で民
間ディベロッパーは土地の投機的売買などで暴利を得ている。こうした地方政
府の行為は不動産開発の土地コストを高め、民間ディベロッパーの行為は住宅
価格の高騰につながっている。両者の行為により、住宅価格は高騰し続けてい
る。

「土地を買わずに借りる」などの違法行為について「通知」は、「行政区域内
で発生した違法な土地取引が重大な結果をもたらした場合、違法な土地取引を
取り締らず、問題を隠匿したり報告しなかった場合、当該地方人民政府の責任
者は責任を追究される」とし、厳格に指導者責任を問うことを明らかにした。

中国社会科学院金融所研究員の易憲容氏は、新施策が土地譲渡収入を全額地方
政府の予算に計上することや土地を収用された農民の生活水準を保証すること
を要求していることから、これらの措置により地方政府の土地収用意欲は低下
するとの見解を示した。

これまで土地譲渡収入は地方政府の予算に計上されず、予算外収入となってい
たことから、地方政府は積極的に土地収用を行ってきた。国土資源部の統計に
よると、2005年だけでも全国の土地譲渡収入は5500億元を超え、東部
沿海発展地域では土地譲渡収入が地方財政収入の半分以上を占める県市もあっ
た。こうした状況は「土地財政」と呼ばれていた。

今回の「通知」によって、国有土地使用権の譲渡金は全額地方予算に計上し、
地方国庫に納付されることとなり、収入と支出という2方面から管理されるこ
ととなる。さらに「通知」は、土地譲渡金の使用についても規定を設けている。
土地譲渡金は規定に基づき、土地補償費(※注1)、安置補助費(※2)など、
立ち退きを迫られた農民の生活保障のために優先的に用いられ、残りの資金は
農業地開発と農村インフラ整備、エコノミー賃貸住宅の建設等に用いられなけ
ればならないとされた。

投資率の高止まりは、地方政府の安易な土地政策によるものだ。今回の新施策
は、土地供給量をコントロールするほか、新規建設用地の土地有償使用費(※
3)の徴収基準を高め、減免税の適用を厳格化し、工業用地譲渡最低基準の統
一公示制度を作成することによって、土地使用コストを高めようとするものだ。

(※注1/2:土地補償費/安置補助費=土地を収用された農民などに対して
支払われる補助金)
(※3:土地有償使用費=土地の使用に際し、政府に対して納めなければなら
ない費用)

専門家は、この措置により企業の投資意欲が抑制されると予測する。「通知」
においては、都市の土地使用税と耕地収用税の徴収基準を高め、財政部、国家
税務総局が国土資源部、法制弁公室と協力して具体的な方法を定めるとされた。
これは、財政・税収部門が税の徴収を強化し、減免税の適用を厳格化しなけれ
ばならないということを明確にしたものだ。

国は、土地等級、地域土地利用政策などによって、統一的に各地の工業用地譲
渡最低価格基準を公示している。工業用地譲渡最低価格は、土地取得コスト、
土地前期開発コストおよび規定に基づいて徴収した関連費用の合計を下回るこ
とはできない。工業用地は必ず入札募集、競売などの方式で譲渡しなければな
らず、公示された最低価格を下回ってはならない。

易憲容氏は、土地投資の急激な拡大を抑制する最も効果的な方式は、土地収用
方式を変え、土地の帰属を明確にし、政府が農民と直接交渉することだと指摘
した。


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