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2006年9月 SDI中国不動産事情

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      SDI 中国不動産事情       2006/09/12発行

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【最新中国不動産事情】


■北京:上半期、外資の商用不動産買収額60億元

北京晨報によると、外資の中国商用不動産に対する投資熱が、上海市から北京
市へと急速に移りつつある。北京市投資促進局は7日、2006年上半期(1
〜6月)、海外ファンドによる北京市の商用不動産買収額がふくらみ、投資額
はすでに60億元に達したと発表した。

上半期に海外ファンドが買収した同市商用不動産は、いずれも商業中心地区に
集中している。以前と異なる点は、これまで海外ファンドが購入する商用不動
産物件の大部分がすでに商業的に軌道に乗っているものだったのに対し、06
年に入ってからは多くの物件が建設中に売れてしまったこと。外資の投資欲は
ますます盛んになっているといえる。

公表された資料によると、04年4月からの15ヶ月間、凱徳置地(キャピタ
ランド)1社だけで、同市不動産への投資は78億元に達した。凱徳置地はシ
ンガポール・テマセク傘下のキャピタランドの独資子会社で、中環世貿中心、
安貞と望京の華聯購物中心などを保有している。同社の北京における商業不動
産投資規模は、シンガポール資本の上海市での10年間の投資総額を上回って
いる。凱徳置地のほか、揚子基金、ゴールドマン・サックス、モルガンスタン
レーなども続々と投資を行っている。

北京市投資促進局の分析によると、現在、海外不動産資金の北京商用不動産市
場への投資には3つの手段が用いられている。(1)不動産仲介業への進出、
(2)中心街全体の商用不動産を購入後、海外での証券化(3)開発への直接
投資や株式買収などを組み合わせた多角的投資。商用不動産の全体買収が進め
ば、将来的には、外資の投資に適した大型商用不動産は稀少資源と化すだろう。
現在、三環路(第三環状道路)の外側、五環路の内側の地区で建設中・建設済
の大型商業施設が、すでに外資の注目の的となっている。


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■湖北:武漢市、経済適用房の比率を30%に

「不動産業の健全な発展の促進に関する6条意見(国六条)」の実施以降、湖
北省武漢市はさらに経済適用房(※注)の供給量を増やしていく方針だ。経済
適用房の年度当たりの供給量が全市の住宅総量に占める比例をこれまでの平均
15%から30%まで引き上げて、中小型住宅の供給不足がもたらす住宅価格
高騰の緩和を図る。

近年、同市の住宅価格は急上昇している。その原因の1つは住宅供給の構造が
合理的でないために、中低所得者の手に届く価格の住宅が不足しているためだ。
中でも経済適用房の年間の建設規模は住宅建築総数の15%前後しかなく、需
要をはるかに下回っている。

「国六条」の発表後、同市は経済適用房の建設数を見直し、2006年から、
年度当たりの経済適用房の供給を住宅供給総量の30%前後にまで引き上げる
目標を打ち出し、同時に一連の関連措置を発表した。
 
武漢市房産(不動産)管理局市場管理処の耿宏誠処長によると、経済適用房の
建設強化に伴い、06年末までに同市では73の経済適用房建設工事が着工し、
建設計画面積は412万4000平方メートルに達する見込みだという。

(※注:経済適用房=政府が開発業者に優遇措置を与えて中・低所得者向けに
提供する安価な住宅)

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■上海:高すぎるオフィスビル賃貸価格

上海ではAクラスビルが圧倒的に不足しており、賃料が高騰し企業からは悲鳴
の声も上がっているが、今後の需給バランスから見ても、この状況はしばらく
続くと思われ、オフィスへの投資は安定的な利回りを期待できるだろう。

上海WTO事務諮詢中心と上海市外商企業協会は共同で、上海市の外資系企業
を対象としたアンケート調査を実施した。7日に公表されたアンケート結果に
よると、対象企業中54%が「上海のオフィスビル賃貸価格が高すぎる」と回
答し、44.1%が「上海の土地価格が高すぎる」と回答し、30.5%が「
不動産価格が上海への投資の中で最も大きな制限要素の1つだ」と回答した。
アンケート調査は匿名で行われ、約800社にアンケート用紙を配布して21
3社から有効回答を得た。近年、上海のA級オフィスビルの賃貸価格が毎年1
5%前後上昇している。2005年の平均賃貸価格は、1日当たり0.84ド
ル(1平方メートル当たり)。そのうち、浦東小陸家嘴地区と浦西南京西路は
1ドルを超え、A級オフィスビル市場は、一部で供給不足となった。

土地価格の高騰、土地の供給不足に対応するため、05年、上海市の293社
の企業は工場を改築した。その結果、新たに建築面積が188万平方メートル
増加した。11の区・県はエネルギー消費が多い1020社の企業を閉鎖して、
666ヘクタール近くの土地を確保した。05年、上海は新工業用地基準を発
表し、工業プロジェクト容積率(敷地面積に対する建物延べ床面積の割合)を
50%から80%以上に引き上げた。確かに賃貸価格と地価は高いが、それに
見合うだけの投資収益が得られるのも事実だ。306社の多国籍企業が入居す
る浦東陸家嘴金融貿易区内のA級オフィスビル18棟を例に取れば、05年の
年商は1千億人民元近く、1棟当たりの収入は49億2000万元、納税額は
2億1000万元、1平方メートル当たりの営業収入は7万元、納税額は30
00元となっている。

上海市外国投資工作委員会によると、土地価格の急騰を食い止め、ビジネスコ
ストを削減するため、上海市は統一された土地市場のもとで、外国企業が国内
企業と同様に土地の公開競売に参加することを認めているという。また、中心
地の遊休工場を改築し、低コストの都市工業区やオフィスビルを作る意向だ。

現在、黄浦、静安、盧湾など上海中心地における都市工業区の賃貸価格は、通
常1日当たり1人民元前後(1平方メートル当たり)となっており、周辺地域
オフィスビルをはるかに下回っている。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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