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2006年8月 SDI中国不動産事情

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      SDI 中国不動産事情       2006/08/09発行

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■温州市、土地供給量制限を強化

温州市は、日増しに不足する土地資源に対する規制強化を始め、投資額が10
00万元以下の企業に対しては企業用地を供与しないことを決めた。

温州市では土地資源が不足しており、新たに建設可能な用地はわずか約50万
ムー(3万3500ヘクタール)しかない。しかし、経済発展の過程で土地の
浪費現象が依然として広く見られ、「圏地」(※注)を行ってマネーゲームに
興じる民間企業までも現れている。

温州市政府がこのほど審議、採択した意見書「標準工場建設管理の加速度的推
進に関する若干の意見」によると、既存の工場用地の容積率が条件に満たない
企業に対しては、今後新たに用地を供与しないほか、原則的に投資額が100
0万元以下の企業については工場建物を供給しても土地は供給しないという。

同意見書では、合理的な計画、土地の集約、産業の集積、機能の一体化といっ
た原則に基づき、基準を満たした工場の建設を加速、推進する必要性を指摘し
ている。新設の標準的な工場規模は一般的に50ムー(3.35ヘクタール)
以上で、建物面積は1000平方メートル以上を基本としている。平屋建ての
工場を厳しく制限するほか、特殊な条件の産業を除き、原則的に軽工業の標準
的工場は最低4階建て以上としている。標準的工場が集積する区域内の道路、
電力、通信、給排水および水処理などのインフラ設備については、入居企業の
生産経営に関する基本的条件を満たすことが求められる。

(※注:圏地=主に農地を囲い込み、地方政府や企業、デベロッパーが開発区
として開発する行為)

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■杭州市、中・小型の住宅に対する需要は日増しに増大

新政策を受けて、大型住宅の売れ行きが減ってきている反面、小・中型住宅の
販売が好調のようです。

杭州の不動産市場が閑散とした雰囲気に包まれる中、90平方メートル以下の
住宅に人気が集まっており、多くの購入者が必死になって探し求めている小型
の新築住宅は、ほぼ完売状態となっている。

杭州の不動産市場が数年前に過熱した影響から、現在の住宅タイプは大型住宅
が主流となっており、市場にほぼくまなく出回っている。このため、先般行わ
れた浙江省第12回不動産博覧交易会では、杭州で出回る新規物件のうち中、
小型の住宅はほとんど供給ゼロで、これらの住宅を求める消費者は主に「経済
適用房」(※注)や中古住宅を求めていた。

専門家によると、杭州の状況を見る限り、不動産市場における投機的資本が撤
退するにつれて取引が低迷し、とりわけ大型住宅の売行きが比較的悪いことか
ら、主に自宅用とされる中、小型の住宅に対する需要は日増しに強まっている
という。これも、不動産市場が抱える構造的欠陥といえる。

杭州市の関連部門は既にこうした不動産市場の需給動向の特徴を踏まえ、対応
措置を講じ始めた。ここ数年大幅に増加した「経済適用房」などの中、小型住
宅の建設を基本としつつ、新たに「経済適用房」と中、小型住宅を中心とし、
1期工事完成後には10万人が居住可能な「丁橋」大型住宅団地の建設に着手
した。最近になってこの団地の建設面積がさらに拡大され、完成後には30〜
40万人の入居が可能となる見込みだ。

(※注:経済適用房=政府が開発業者に優遇措置を与えて中・低所得者向けに
提供する安価な住宅)

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■高所得層の住宅購入目的、居住から投資へ

先ごろ中国国情研究会とマスターカードインターナショナルが発表した「20
06年中国生活報告」によると、年収が11万元を超える高所得層のうち、4
0%以上が2軒以上の住宅を所有しているという。これについて、中国国情研
究会秘書長の張仲梁氏は、不動産は投資収益率が良くリスクが低いため、高所
得層の住宅購入目的が消費から投資へと変化しているのだと説明している。

今回、北京、上海、広州など10大都市の計5000人余りの高所得者を対象
に調査を実施したところ、1世帯当たりの平均年収は21万8000元、個人
の平均年収は11万7000元で、一般的に旅行を好む傾向や投資・資産運用
意欲、保険購入意識の高さといった特徴が見られた。報告によると、高所得層
の95%が住宅を所有しており、そのうち33%が2軒以上、10%が3軒以
上所有しているという。調査対象者全体の1世帯あたりの平均住宅面積は11
3平方メートルで、22%の人が今後1年以内にさらに住宅を購入する予定だ
という。

これについて、マスターカードアジア太平洋地区首席経済顧問の王月魂は、「
不動産の長期的な見通しは明るいが、各国の経験を見ると、この業界には景気
の波が存在する。中国の消費者はこれまでこの波を経験したことがないが、こ
のリスクには充分警戒すべきだ」と提言した。


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