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2006年2月 SDI中国不動産事情

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           SDI 中国不動産事情       2006/02/08発行
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【最新中国不動産事情】

■北京:2005年の住宅価格は高騰、平均価格は6776元

2005年1〜11月、北京市の分譲完成前不動産物件の価格は下降せずに
逆に上昇し、平均価格は1平方メートル当たり6776元と、04年同期比で
1183元上昇、上昇率は21.2%だった。

15日に公表された同市青書の「2006年:中国首都社会発展報告」によれば、
05年の「第16期全国人民代表大会」と「全国政治協商会議」で、人民代表大会
代表と政治協商会議委員らは、不動産業の暴利と広範なサラリーマン層が住宅
を購入できない問題を強調した。その後政府は、高騰し過ぎた住宅価格を引き
下げようと一連の措置を取ったが、一部地域では利益による動力で住宅価格は
かえって上昇し、特に同市ではそれが顕著となった。

05年に同市で行われた「第16期全国人民代表大会」と「全国政治協商会議」で、
政治協商会議委員らは、現在、同市では次のような現象が存在すると指摘した。
(1)経済適用住宅(※注)「天通北苑」の番号札に、5000人が昼夜行列をつくる
一方で、大量の経済適用住宅が投資目的で購入された後放置されている。
(2)住宅を持たないあるいは足りない市民が購入願望を強く持っている一方で、
買手のない超豪華住宅がある。

同青書の調査によれば、近年、物件所有者と管理会社との矛盾がますます増加
・激化する傾向があり、6割強の所有者が管理会社に不満を持っており、そのうち
管理会社による所有者権益の侵害も普遍的に存在しているという。同市には
3032ヶ所の住宅団地があり、2495社の管理会社が管理サービスを行っている
が、その90%で、管理会社が公共の場所・施設設備を私利のために悪用している
という。

同市政治協商会議委員は、同市政府は十分な調査・研究に基づき、「同市不動
産管理実施細則」を制定して、住宅所有者委員会の設立と健全化を支援し、住民
委員会と所有者委員会との関係と責任・権利範囲を明確にして、市民の居住問題
解決の基礎を築くべきだと提議している。

(※注:経済適用住宅=政府が開発業者に優遇措置を与えて中・低所得者向け
に提供する安価な住宅)


■不動産大手は土地取得に奔走

政府によるマクロ経済政策を背景に、多くの地域の不動産市場が調整に入って
いる中、一部の大手不動産上場企業は重点区域での土地取得を加速させている。
重点区域とは、主に珠江デルタ、長江デルタ、環渤海経済圏の3大区域だ。中でも
北京を中心とする環渤海経済圏が最も人気が高い。

北京市は先ごろ、一部の土地を市場に放出し、大手不動産会社を対象とする入札
の公募を行った。北京城建集団は4億5000万元で北京市豊台区に8万6700
平方メートルの住宅建設用地を落札。金地集団は北京市通州区馬駒橋鎮の
10万平方メートルの土地使用権を落札。万科集団は北京市小屯にプロジェクト
用地を落札。さらには北京の不動産開発会社の買収も進めているという。

近年、長江デルタ地域では市場の局部過熱問題が見られたが、不動産開発会社
にとって同地域への戦略は依然重要なものだ。市場コントロールのもと、2005年
9月には招商地産が、3億4074万元で南京市仙林新城区の24万平方メートルの
土地使用権を獲得した。これは同社にとって初の珠江デルタ以外の区域での土地
備蓄拡大となる。05年初めには、万科が長江デルタ地域で200万平方メートル
余りの土地を獲得し、土地備蓄が初めて1000万平方メートルを超えた。
華僑城は上海市シャ(※注1)山に位置する観光総合プロジェクトの一環で、初の
「観光+不動産」というモデルの誕生だ。近年、金地集団は主に長江デルタと北京、
天津地域での土地取得を進めており、北京市通州の土地のほか、05年初めに
天津市津南区双港鎮の566ムーの土地使用権を落札、10月には寧波で6.78
万平方メートルのギン(※注)州新城区寧波公交第四公司の土地を落札している。

業界関係者によると、大手不動産開発会社が大勢して土地を取得する目的は、
マクロ経済政策に乗じて自社を大規模に発展させ、業界内での地位を確立する
ことにある。強気な土地取得合戦を引き起こした背景は複雑だ。不動産市場が
政府のコントロール下にあるということは、実力のある外資の中国進出を有利
にし、国内企業に厳しい圧力を与える。他方で、大都市の土地資源そのものに
は限りがあり、人民元引き上げ圧力が強まる中、国内上場不動産会社が大都市
での土地備蓄を増加させる原動力となっており、また機関投資家にとっても投資
対象として魅力になっている。

不動産開発会社にとってみれば、土地問題とはすなわち資金問題だ。土地備蓄
拡大に向けた各社の対策は、第一に新たな資金調達ルートの開拓、第二にプロ
ジェクト進捗のスピードアップ、第三に綿密な都市開発計画だ。

大手不動産会社が資金力にものを言わせて土地備蓄を強化させている動きに
ついて、不動産市場の混乱局面が改善され、開発企業の優劣が明確化されると
期待する見方もある。資金力の弱い中小開発業者は、大手が進出しない地方都市
などにしかチャンスがなくなる。


※記事提供:百特豪世集団有限公司/BETTER HOUSE HOLDING LIMITED
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